Refonder la politique du logement : du choc de l’offre à la maîtrise du foncier (David Rottmann)

C’est toute la politique du logement qu’il s’agit de réarmer

Alors que le logement est devenu le premier poste de dépenses des ménages, le pouvoir d’achat immobilier a chuté de 25 m² en 20 ans. Les besoins en logements sont criants. Mais le nombre de nouvelles constructions est au plus bas depuis un quart de siècle.

Cette double crise — sociale pour les Français, structurelle pour le secteur — n’est pas le fruit du hasard. Elle est la conséquence de politiques qui, loin de réguler le marché, ont créé une dépendance structurelle vis-à-vis d’acteurs dont le seul modèle économique repose sur la hausse constante des prix.

Aujourd’hui, obnubilé par la chute brutale de l’activité des promoteurs, les solutions proposées passent à côté du problème : le prix de l’immobilier et du foncier. C’est comme si nous avions collectivement renoncé à rendre le logement plus abordable pour tous. Comme si nous avions accepté qu’il soit le seul bien du marché dont le coût réel augmente à qualité constante. Comme s’il était admissible que les enfants n’arrivent plus à se loger dans la même ville que leurs parents, alors que la croissance démographique et économique ont été relativement stables ces trente dernières années, et que le pays dans son ensemble s’est enrichi. Il est urgent de rompre avec une forme de cécité qui nous fait penser qu’il n’y pas d’alternative : au-delà de la crise de la production, c’est toute la politique du logement qu’il s’agit de réarmer.

Dépasser le mirage du choc de l’offre

Le débat actuel se concentre inlassablement sur la relance d’un dispositif de défiscalisation visant à solvabiliser la demande des investisseurs particuliers. Ces dispositifs ont joué un rôle déterminant dans l’augmentation de la production de logements par les promoteurs immobiliers, allant jusqu’à représenter entre 40 et 64 % de leur volume entre 2002 et 2022.

Toutefois, le débat parlementaire et professionnel autour du dernier dispositif de défiscalisation en date, le statut de bailleur privé, révèle une réalité implacable : l’État n’a plus les moyens de combler l’écart grandissant entre des prix de l’immobilier qui ont explosé et des loyers qui sont (heureusement) restés stables hors inflation. Ces mécanismes sont coûteux (50 000 € par logement pour un Pinel, selon la Cour des Comptes ^[1]) et impliquent, par nature, un transfert financier vers des ménages aisés. Mais surtout, ces solutions - qu’il s’agisse de défiscalisation, de prêt à taux zéro ou de hausse du taux d’effort maximal - ont un point commun : en agissant d’abord sur la solvabilité des acheteurs, elles provoquent mécaniquement l’augmentation des prix de l’immobilier. Le rendement locatif qu’on améliore par l’artifice fiscal contribue à la hausse de ce même prix de l’immobilier qui a rendu le rendement locatif si faible en premier lieu. Le serpent se mord la queue.

L’argument du choc de l’offre est un mirage

En 20 ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de 215 % ; tandis que ceux du foncier ont bondi de 300 %, soit presque dix fois plus que l’inflation et les loyers. Pendant ce temps, la richesse nationale a doublé, mais a été intégralement captée par les détenteurs de foncier et d’immobilier. Nous n’avons pas créé de valeur, nous l’avons déplacée, au profit d’une rente stérile. Et la solution serait de rendre les logements encore plus chers pour qu’on en construise enfin assez ?

Non, l’argument du choc de l’offre est un mirage. Depuis plus de 30 ans, il sert de prétexte pour soutenir la production privée, sans fondement scientifique ni empirique. C’est logique : quel opérateur privé voudrait produire dans un contexte de suroffre ou dans une économie baissière ? Le marché se régule par les volumes^[2] et, plus précisément, les volumes de foncier disponibles, que leurs propriétaires peuvent choisir de bâtir aujourd’hui ou de conserver en portefeuille en spéculant sur leur hausse probable à l’avenir.

Nouvelle boussole : pas de soutien public sans actif public durable

Nous sommes arrivés à un plateau des prix après une période spéculative intense sur fond de taux d’intérêt historiquement bas et anormaux. Partout en Europe, son coût, devenu exorbitant, freine des parcours de vie, des envies de famille, des trajectoires professionnelles, et donc la santé économique globale de nos pays. La politique du logement ne peut dès lors se résumer à soutenir aveuglément la production. Elle doit se poser une seule question : Comment créer durablement du logement accessible ?

La crise actuelle est une opportunité unique pour sortir la politique du logement de sa dépendance aux acteurs de marché qui ne savent produire principalement que du logement cher dans des contextes haussiers. Il faut une nouvelle règle d’or : pas de soutien public, sans la création d’un actif public durable. Cet actif doit durablement générer le résultat souhaité par la politique du logement : des logements bien situés, à forte qualité d’usage et financièrement accessibles pour les Français.

Le logement social est évidemment la première priorité alors qu’il a été récemment fragilisé. Il permet de créer un patrimoine durablement accessible à 75 % des Français, et qui auto-finance en partie la production nouvelle de logements sociaux. Il coûte, en moyenne, 38 000 € à l’État pour un PLAI Prêt locatif aidé d’intégration - permet la construction de logements locatifs sociaux pour les personnes se trouvant dans une situation de grande précarité selon le rapport du sénateur LR Philippe Dallier Maire @ Mairie des PAVILLONS-SOUS-BOIS • Conseiller départemental @ Département de Seine-Saint-Denis (CG 93)
^[3], soit moins que la seule niche fiscale Pinel. Il est le socle de notre politique avec un effet stabilisateur fort sur les niveaux de loyers.

Permettre à l’État de récupérer le foncier

L’autre grand levier, rendu possible par la loi ELAN Loi portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique, adoptée le 23/11/2018 par le Parlement de 2018, est le Bail réel solidaire (BRS Bail réel solidaire - dispositif créé par la loi ALUR : le ménage est propriétaire de sa maison mais locataire du terrain. Contient des clauses de prix de revente et des plafonds de ressources des… ). Ce dispositif dissocie le foncier, qui reste propriété publique, du bâti, qui est propriété privée. L’acquéreur achète ainsi un bien au prix de sa seule valeur d’usage, en renonçant à son droit à la spéculation foncière. On pourrait même l’élargir pour le proposer à des propriétaires-occupants en précarité énergétique ou pour des copropriétés dégradées en contrepartie des aides publiques accordées. Cela permettrait à l’État de récupérer le foncier et sortir durablement des biens immobiliers des logiques spéculatives, tout en les laissant aux mains de propriétaires particuliers pour les droits réels.

Le logement libre a sa juste place, mais uniquement dans un marché libre. Il doit donc se faire sans bénéficier d’aucune subvention fiscale et en payant le juste prix de l’aménagement urbain. Il se limitera, de fait, aux logements de standing en zones tendues, un segment pour lequel la puissance publique n’a pas de légitimité à intervenir, et seulement si ces derniers répondent à un besoin réel et solvable.

Trouver, au cœur du problème, les ressources nécessaires à sa solution

Face à ce constat, nous devons d’urgence réarmer politiquement et opérationnellement la politique du logement en France. Les solutions proposées (logement social, BRS) nécessiteront des moyens publics supplémentaires. Cet effort financier s’explique par les prix actuels du foncier, ainsi que par la protection légitime du droit de propriété. Dans l’état actuel des finances publiques, il ne pourra être financé par de la dette sans peser sur les générations futures. Il est donc indispensable d’identifier une ressource nouvelle et saine.

Cette ressource, nous la détenons déjà : elle se trouve dans la rente foncière, stérile, dont l’inefficacité économique est connue depuis des siècles, et qui a explosé dans la période récente. Adam Smith critiquait déjà ces propriétaires qui récoltent des fruits qu’ils n’ont jamais semés. De la même manière, John Stuart Mill dénonçait « ces propriétaires […] que le cours naturel des choses enrichit sans qu’ils ne fassent rien, en dormant en quelque sorte, sans travailler, sans prendre de risques » ^[4]. Il est bien question ici des seuls propriétaires fonciers et non immobiliers.

Créer les logements là où nous en avons besoin

Au lieu de financer la dette publique, il faut mobiliser cette valeur. Les économistes Alain Trannoy et Étienne Wasmer ^[5] ont esquissé la proposition de taxer le stock de foncier, aujourd’hui massivement sous-taxé, à hauteur de 2 %. Structurellement non délocalisable, cette taxe sur une assiette fiscale de 7 000 Md€ est considérée même par le très libéral Milton Friedman comme « la moins mauvaise des taxes ». Elle doit concerner le seul foncier et non l’immobilier, valorisé à sa valeur économique théorique (en comparaison aux droits à construire avoisinants), pour inciter les valorisations utiles de densification ou de rénovation du bâti.

Cette ressource nouvelle permettrait de financer immédiatement une politique d’acquisition foncière plus volontariste de l’État, pour y créer du logement social, du BRS ou même de l’immobilier économique durablement accessible, tout en limitant les cessions foncières publiques. La détention de la terre par des acteurs d’intérêt général — terre dont nous avons parfois oublié que nous ne sommes toujours que les locataires (pour reprendre les mots d’Edgard Pisani ^[6]) — est la meilleure manière de réguler les marchés fonciers. Elle n’empêche, par ailleurs, aucunement de laisser sa juste place au marché privé via des baux à construction ou la cession de droits réels de long terme.

Il est temps d’aller au-delà des débats actuels pour opérer un réarmement politique et opérationnel de notre politique du logement. L’ambition est claire : créer les logements là où nous en avons besoin, au prix où nous en avons besoin, et sans alimenter ni l’inflation foncière, ni la hausse des inégalités patrimoniales. Pour y parvenir, l’efficacité commande d’actionner simultanément tous les leviers : la construction de logements sociaux et coopératifs, l’accession en Bail Réel Solidaire, la mobilisation du stock existant et, surtout, l’acquisition foncière publique. Cette pluralité d’actions, loin de disperser nos efforts, doit être unifiée par un horizon partagé : la hausse progressive de la maîtrise publique des sols, financée par une taxation juste de la rente foncière.

C’est ce socle — fiscal et foncier — qui nous permettra, aujourd’hui, de poursuivre avec un nouvel élan la longue lutte pour le droit au logement en France.

^[1] https://www.ccomptes.fr/fr/publications/laide-fiscale-linvestissement-locatif-pinel (Division du coût total par le nombre de logements Pinel)

^[2] https://fonciers-en-debat.com/promotion-immobiliere-le-mirage-du-choc-doffre/

^[3] https://www.senat.fr/rap/r18-731/r18-731.html

^[4] Les deux citations sont issus de Veltz, Pierre. Après la ville : défis de l’urbanisation planétaire. Seuil, 2025.

^[5] Trannoy, Alain et Étienne Wasmer. Le Grand retour de la terre dans les patrimoines : Et pourquoi c’est une bonne nouvelle ! Odile Jacob, 2022.

^[6] Ministre sous de Gaulle et Mitterrand et auteur du visionnaire : Pisani Edgard. Utopie foncière : l’espace pour l’homme. Gallimard, 1977.

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