Loi ELAN : les principaux points du projet soumis au Conseil d’État fin février 2018

I) Construire plus, mieux et moins cher

1) Dynamiser les opérations d’aménagement pour produire plus de foncier constructible (articles 1-4)

• Les articles 1 et 2
  • Confirment la création de nouveaux outils pour les grandes opérations d’urbanisme (GOU Grande opération d’urbanisme - Créée par la loi ELAN du 23/11/2018, elle relève d’un contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA) liant l’État et une ou plusieurs collectivités établissements , PPA Projet partenarial d’aménagement - accord État-collectivités pour réaliser de grandes opérations d’aménagement )
  • Dans le cadre de ces contrats, les EPCI Établissement public de coopération intercommunale - structure administrative française regroupant plusieurs communes afin d’exercer certaines compétences en commun pourront créer, après accord de l’État et avis des communes concernées, des GOU Grande opération d’urbanisme - Créée par la loi ELAN du 23/11/2018, elle relève d’un contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA) liant l’État et une ou plusieurs collectivités établissements . Le permis d’innover de la loi de 2016 est étendu aux GOU. 
• L’article 3 
  • Simplifie la mise en œuvre des procédures d’évaluation environnementale et de participation du public des opérations d’aménagement faisant l’objet d’une ZAC Zone d’aménagement concerté - procédure d’urbanisme qui permet aux collectivités ou aux établissements publics y ayant vocation, de réaliser ou de faire réaliser des opérations d’aménagement urbain pour réduire les délais de traitement (commissaire enquêteur ou commission d’enquête unique).
• L’article 4 
  • Allège les procédures qui s’imposent aux opérations d’aménagement pour les rendre plus souples, notamment la possibilité pour un aménageur d’exercer sur sa concession la maîtrise d’ouvrage au nom de la collectivité sans être soumis au régime de la loi du 12/07/1985 pour faciliter les constructions d’écoles, de gymnases dans les nouveaux quartiers.
  • Prévoit une refonte du régime des ZAC par ordonnance (instauration de la procédure d’enquête publique en matière d’enquête environnementale).

2) Favoriser la libération du foncier (articles 5-7)

• Les articles 5 à 7 entérinent les dispositions annoncées par le Premier ministre Édouard Philippe concernant la mobilisation du foncier public au profit de la construction de logement.
  • Les cessions de terrains avec décote sont ainsi facilitées sous réserve de la livraison sous 5 ans des logements attendus.
  • Le régime de la Foncière publique solidaire est aménagé et un rapport est prévu au bout de 3 ans sur son rôle dans la réussite de la mobilisation de foncier pour les PPA Projet partenarial d’aménagement - accord État-collectivités pour réaliser de grandes opérations d’aménagement .
  • Les outils d’intervention foncière sont simplifiés et les EPT Établissement public territorial du Grand Paris autorisés à établir une ZAD Zone d’aménagement différé - secteur où une collectivité locale, un établissement public ou une SEM dispose pour 6 ans d’un droit de préemption sur toutes les ventes de biens immobiliers .

3) Favoriser la transformation de bureaux en logements (article 8)

• L’article 8
  • Améliore l’équilibre économique des opérations de transformation en accordant un bonus de constructibilité et en autorisant la dérogation aux règles du PLU Plan local d’urbanisme par l’autorité compétente pour délivrer les autorisations.
  • Crée une catégorie d’immeuble de « moyenne hauteur » qui disposera de règles de sécurité incendie adaptées pour faciliter la mutation de bureaux en logements.
  • La procédure de réquisition de locaux vacants est élargie à l’hébergement.

4) Simplifier et améliorer les procédures d’urbanisme

• Les articles 10 et 11 prévoient deux ordonnances pour :
  
  • Permettre au Gouvernement de simplifier la hiérarchie des normes d’urbanisme, d'instaurer un lien d’opposabilité unique (compatibilité) des documents d’urbanisme entre eux et d'unifier les délais de mise en compatibilité.
  • Permettre au Gouvernement de rédiger les nouvelles dispositions relatives aux SAR Schéma d’aménagement régional - Outil principal de planification de l’aménagement du territoire et de protection de l’environnement des collectivités d’Outre-mer (validé par décret en Conseil d’État) des régions d’outre-mer à droit constant.
• Les articles 12 et 13 permettent de raccourcir les délais et de faciliter :
  • Les opérations de traitement de l’habitat indigne dans les secteurs protégés au titre du patrimoine en rendant consultatifs, dans le cadre de la délivrance des autorisations d’urbanisme, les ABF.
  • Les projets d’installation d’antennes relais de radiotéléphonie mobile nécessitant la consultation de l’ABF Architectes des bâtiments de France - Fonctionnaires ayant pour mission d’entretenir et conserver les monuments historiques protégés ou non, et de veiller au respect de la qualité de l’habitat  (recours simplifiés devant le Préfet).

5) Simplifier l’acte de construire (articles 17-23)

• L’article 17
  
  • Modifie les règles de l’accessibilité pour privilégier une approche évolutive des logements, plutôt qu’exiger que tous les logements soient accessibles. Un quota de 10 % de logements accessibles est maintenu.
• Les articles 18 et 19
  
  • Soutiennent le développement des bâtiments préfabriqués en France, avec une définition de la préfabrication, une adaptation des règles d’allotissement de la commande publique et des échéanciers de paiement.
• L’article 20 vise à accélérer les procédures de construction de logements sociaux :
  
  • En prolongeant pour 3 ans la possibilité de recourir à la procédure de conception-réalisation pour les organismes de logement social. 
  • En précisant diverses mesures liées aux marchés publics. 
• L’article 22 modernise la VEFA Vente en état futur d’achèvement - Contrat de vente « sur plan »  :
  • Il sécurise l’acquéreur dans le cadre de la garantie financière d’achèvement et permet à l’acquéreur d’assurer lui-même certains travaux de finition.
  • Il instaure une définition de la défaillance financière conditionnant l’appel de la garantie. Le garant pourra obtenir rapidement la désignation d’un administrateur ad hoc dont la mission sera de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble et d’autre part, d’exiger des acquéreurs le solde du prix de vente encore dû une fois son obligation exécutée. 
  • Il étend par ailleurs les modalités de mise en œuvre des garanties VEFA aux garanties financières d’achèvement délivrées dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.

6) Améliorer le traitement du contentieux de l’urbanisme (article 24)

• L’article 24
  • Traduit les mesures législatives préconisées par le rapport de la Conseillère d’État Christine Maugüe pour lutter contre les recours abusifs et accélérer les délais de traitement des affaires de contentieux d’urbanisme. Sont notamment prévus, le renforcement des sanctions contre les recours abusifs, la lutte contre les manœuvres dilatoires grâce à la cristallisation des moyens à l’instance (date au delà de laquelle de nouveaux arguments ne sont plus recevables)…

II) Évolution du secteur du logement social

1) Restructuration du secteur (articles 25-27)

• L’article 25 concerne la restructuration du secteur du logement social consécutive à la baisse des APL Aide personnalisée au logement - aide financière destinée à réduire le montant du loyer  compensée par une réduction des loyers de solidarité et une hausse de la TVA dans le logement social de 5,5 à 10 % (article 126 de la loi de finances 2018) :
  • La restructuration du secteur des organismes de logement social est centrée sur la seule obligation de rejoindre un groupe, pour un organisme de logement locatif social n’atteignant pas une taille qui lui permette d’assurer l’ensemble des fonctions stratégiques de manière autonome, de rejoindre un groupe. Sont prévues :
    • L’obligation de fusion de l’ensemble des OPH Office public de l’habitat - Créé en 2007, est un organisme public qui construit et gère les habitations à loyer modéré (HLM). Succède à l’office public d’HLM (OPHLM) et à l’office public… rattachés à un même EPCI Établissement public de coopération intercommunale - structure administrative française regroupant plusieurs communes afin d’exercer certaines compétences en commun , hors les métropoles du Grand-Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence ;
    • La détermination de la taille d’autonomie d’un bailleur isolé (15 000 logements) ;
    • La détermination d’une taille minimale de groupe de bailleurs sociaux de 15 000 logements ;
    • La consécration des groupes de bailleurs sociaux et de leurs fonctions prééminentes selon trois formes possibles :
      • Le groupe au sens code du commerce ;
      • Le groupe sui generis Action Logement ;
      • Le groupe société anonyme de coordination (SAC).
  • Le regroupement ne s’impose pas au détriment de la conservation du lien avec les territoires, à l’échelle du département.

• L’article 26
  • Élargit les possibilités de fusions entre organismes de logements sociaux et les sociétés d’économie mixte agréées pour exercer une activité de logement social (absorption des OPH par des sociétés, fusion-absorption par une SEM Société d’économie mixte agrée exerçant hors du champs du logement social, possibilité de scinder un organisme pour en faciliter l’absorption…).

• L’article 27
  • Facilite la circulation des capitaux entre les organismes de logement social, condition de réussite des regroupements en simplifiant les règles de prêts et d’avances, en élargissant le nombre d’organismes pouvant prêter ou emprunter, et en diminuant le délai d’opposition du ministre.

2) Adaptation des conditions d’activité des organismes de logement social (articles 28-29)

• L’article 28 comporte des mesures de simplification applicables au secteur du logement social :
  • Les organismes de logement social ont de nouvelles compétences :
    • Possibilité de créer des filiales pour répondre à des besoins précis d’ingénierie urbaine, services de gestion…
    • Capacité de souscrire ou d’acquérir la totalité des parts d’une société civile immobilière.
  • L’ article habilite également le gouvernement à prendre par voie d’ordonnances diverses mesures concernant l’applicabilité de la nouvelle politique des loyers aux baux en cours et la vente HLM avec copropriété différée.
  • Il permet également la dérogation à certaines obligations relatives à la maîtrise d’ouvrage publique et à l’obligation de recourir au concours d’architecture pour les organismes de logement social. Ce dernier point est très critiqué par le CNOA Conseil national de l’ordre des architectes .
• L’article 29 porte sur la vente des logements sociaux :
  • Il est prévu que la convention d’utilité sociale contienne un plan de vente qui listera les logements que le bailleur souhaite aliéner, après avis de la commune d’implantation, pendant la durée de la convention. La signature de la convention par le préfet vaudra autorisation pour la durée de la convention. 
  • La vente entre organismes ne nécessite plus d’autorisation préfectorale, sauf lorsqu’elle entraîne une diminution excessive du parc du bailleur (plus de 30 %).
  • La vente se fait au prix fixé par le bailleur, et non plus au prix estimé par le service des domaines soumis à un avis de la commune.
  • La vente en bloc, c’est-à-dire par lot de plusieurs logements est autorisée à des personnes morales, la possibilité pour les personnes physiques d’acquérir un logement social restant limitée à un logement.
  • La convention relative aux APL applicable au logement social vendu prend fin au moment de la vente, sauf lorsqu’il s’agit de PLS Prêt locatif social - Les bailleurs bénéficient d’une TVA à taux réduit (taux identique aux PLUS et PLAI) et d’une exonération de Taxe foncière de 25 ans, contre conventionnement APL avec l’État occupés vendus à une personne morale de droit privé.
  • Il est créé une nouvelle forme d’organisme d’HLM, la société de vente d’habitations à loyer modéré. Cette société peut être créée par des organismes HLM ou Action Logement. Elle aura pour seul objet l’achat de logements à des bailleurs désireux de vendre rapidement et la revente de ces logements. L’objet de cette société de ventes étant limitée, les logements concernés restent gérés par des bailleurs sociaux tant qu’ils n’ont pas été vendus.
  • La possibilité pour les communes de préempter les logements sociaux des bailleurs est supprimée, afin de faciliter les ventes.

3) Dispositions diverses (article 30-33)

III) Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale

1) Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé (articles 34-38)

• L’article 34 crée un nouveau bail : le « Bail mobilité »
  • Défini comme la location d’un logement meublé à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
  • La durée du bail ne peut être inférieure à 1 mois et supérieure à 10 mois.
• Les articles 35 à 39
  • Modifient le système des attributions de logements sociaux.

2) Favoriser la mixité sociale (articles 40-46)

• Les articles 40 à 42
  • Visent à améliorer la prévention des expulsions locatives, y compris dans le parc social.
• L’article 43
  • Renforce les moyens de pilotage et d’organisation du dispositif d’accueil, d’hébergement et d’accompagnement vers l’insertion et le logement destiné aux personnes sans-domicile ou éprouvant des difficultés à se loger.
  • Afin de mener une politique du « Logement d’abord », plaçant l’enjeu de l’accès au logement au centre des préoccupations et des efforts des acteurs locaux, l’article crée de nouveaux outils permettant d’accompagner une transformation de l’offre existante, pour mieux répondre aux besoins des personnes et aux attentes sociales.

3) Améliorer les relations locataires bailleurs et favoriser la production de logements intermédiaires (articles 47-53)

• L’article 46 permet de maintenir dans le quota SRU Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, du 13/12/2000, dont l’article 55 impose un quota de 25 % de logements sociaux en 2025, dans chaque commune de 3 500 habitants les logements sociaux vendus. 
  • Il étend de 5 à 10 ans la durée pendant laquelle les logements sociaux vendus continuent à être comptabilisés parmi les logements sociaux. Cet aménagement n’était pas initialement prévu dans le cadre de l’avant-projet de loi. Il a été ajouté à l’issue de la conférence de consensus du Sénat.
• L’article 48
  • Permet la mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau des loyers par arrêté préfectoral, sur les territoires compris dans les zones tendues, à titre expérimental et à la demande des EPCI ou collectivités compétents en matière d’habitat.
  • Vise à favoriser le développement des observatoires des loyers en permettant aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoires des loyers.
  • Il devient obligatoire de créer ces OLL Observatoire local des loyers agréés par L’État dans les zones tendues. Ceci n’emporte pas obligation d’encadrer les loyers conformément au souhait de la conférence de consensus du Sénat de découpler les 2 obligations.

IV) Améliorer le cadre de vie

1) Revitalisation des centres-villes (article 54)

• L’article 54 crée un contrat intégrateur unique, l’ORT Opération de revitalisation de territoire - Contrat de revitalisation des centres-villes entre l’État, l’intercommunalité, la ville principale, les villes et partenaires publics et privés, créé par… , destiné à répondre aux différents enjeux de développement locaux (mobilité, services, habitat, développement économique, etc) en matière de revitalisation des centres des villes moyennes.
  • Il s’agit de modifier le dispositif de l’ORQAD Opérations de requalification des quartiers anciens dégradés - Requalification de quartiers anciens qui concentrent un habitat indigne et des situations sociales souvent très précaires  afin d’en faire un outil contractuel ensemblier et généraliste permettant à tous les financeurs potentiels d’y adhérer.
  • Le contrat impose la signature des communes et de l’EPCI concerné en contrepartie de quoi des dérogations en matière d’urbanisme commercial sont possibles dans le périmètre des ORT.
  • Les commerces qui souhaiteraient s’implanter en centre-ville ne sont ainsi pas soumis à autorisation d’exploitation commerciale.
  • En parallèle, sur l’avis des collectivités de l’ORT, une possibilité de pause dans l’implantation des commerces en périphérie est rendue possible sur arrêté du préfet qui suspend l’examen des demandes d’autorisation commerciale en dehors des secteurs d’intervention de l’ORT.

2) Rénovation énergétique (article 55)

• L’article 55 adapte l’obligation de travaux d’économie d’énergie dans le secteur des bâtiments tertiaires (objectif à l’horizon 2050 d’une réduction de 60 %).
  • Il fixe la première échéance à l’horizon 2030 tout en maintenant l’ambition globale de réduction de 40 % d’économie d’énergie.
  • Il acte le principe d’un objectif de modulation voire de dispense selon la taille du bâtiment (seuil de surface) : un immeuble de bureau disposant de plus de moyens qu’un petit commerce de proximité.

3) Lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil (articles 56-58)

• L’article 56 renforce la pression financière sur les « marchands de sommeil ».
  • Application de la présomption de revenus issus de la mise à disposition de logements indignes (comme pour le trafic de drogue et la contrefaçon). À noter l’inversion de la charge de la preuve au profit de l’administration. Dans le CGI Code général des impôts , 2 paragraphes sont révisés :
    • Délits de soumission de personnes, dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou connus de l’auteur, à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine prévus par les articles 225-14, 225-15 et 225-16 du code pénal.
    • Délits en matière d’habitat indigne prévus à l’article L. 1337-4 du code de la santé publique et aux articles L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du code de la construction et de l’habitation.

• L’article 57
  
  • Élargit et systématise l’astreinte administrative pour lutter contre l’habitat indigne (loi n° 2014-366 du 24/03/2014). L’objectif de l’astreinte administrative accentue la pression sur les propriétaires indélicats afin qu’ils réalisent les mesures prescrites, dans le cadre des arrêtés de police spéciale prévues dans le code de la construction et de l’habitation et dans le code de la santé publique.
  • Étend le dispositif de l’astreinte à l’ensemble des procédures de police spéciale de lutte contre l’habitat indigne (hors urgence) et lutte contre le saturnisme.
  • Versement du montant des astreintes prononcées dans le cadre des polices spéciales de l’insalubrité relevant de la compétence du préfet au budget de l’EPCI où est implanté l’immeuble ou le local visé (si cet EPCI est compétent en matière d’habitat et si son président a bénéficié du transfert des polices spéciales de lutte contre l’habitat indigne de la part des maires).
• L’article 58
  • Habilite le Gouvernement à prendre, par voie d’ordonnances, des mesures pour simplifier les mécanismes de lutte contre l’habitat indigne et favoriser le regroupement des compétences et procédures entre les mains d’un acteur unique.
  • Sont modifiées les procédures définies dans le code de la santé publique et le code de la construction et de l’habitation. Avec les pouvoirs de police générale du maire, elles autoriseront un meilleur traitement de l’urgence en matière d’habitat insalubre ou dangereux.

4) Améliorer le droit des copropriétés (articles 59-60)

• L’article 59 instaure un nouveau traitement des copropriétés dégradées.
  
  • Les mesures présentées au 1° du I et au 3° du I visent à faciliter les opérations de relogement en veillant à la prise en compte des ménages des quartiers en opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD) dans l’objectif de 25 % d’attributions de logements- hors QPV Quartiers prioritaires de la politique de la ville . Ils permettant au maire et au président de l’intercommunalité de faire usage de leur pouvoir de désignation lorsqu’ils lancent une ORCOD (dispositif actuellement ouvert uniquement dans les ORCOD-IN), ce qui permet d’attribuer plus rapidement un logement social du contingent de la commune ou de l’EPCI et d’accélérer le traitement des copropriétés les plus en difficulté.
  • Pour les ORCOD-IN Opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national , la mesure proposée au II permet d’engager le relogement des occupants des immeubles voués à la démolition en autorisant la prise de possession immédiate du ou des immeubles dégradés par le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique. Elle serait obtenue par décret pris sur l’avis conforme du Conseil d’État, sous 2 conditions :
    • Existence de risques sérieux pour la sécurité des occupants rendant nécessaire la prise de possession anticipée.
    • Projet de plan de relogement des occupants.

• L’article 60 vise à accélérer la rénovation énergétique des bâtiments :
  • La loi du 10/07/1965, à cause de rigidités, peut retarder la rénovation énergétique des bâtiments. L’article autorise le Gouvernement à légiférer par ordonnance dans 2 cas :
    • Pour codifier le droit de la copropriété afin de proposer un texte plus simple, clair et accessible, garant de la sécurité juridique.
    • Pour revoir les règles de gouvernance des copropriétés, en les adaptant en fonction de la destination et de la taille de la copropriété afin d’améliorer leur gestion.

5) Digitalisation du secteur du logement (article 61)

• L’article 61 autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance toute mesure pour
  • Renforcer la sécurité juridique des contrats de location établis par des outils numériques ;
  • Améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc locatif privé.

6) Simplifier le déploiement des réseaux de communication électronique à très haute capacité (articles 62-65)

• Les articles 62 et 63
  • Simplifient 3 points dans les procédures administratives (réduction de délais pour les opérateurs) pour « tenir les objectifs de couverture numérique du territoire ».
• L’article 65 instaure une nouvelle sanction pécuniaire susceptible d’être prononcée par l'Arcep Autorité de régulation des communications électroniques et des postes à l’encontre des opérateurs qui ne se seraient pas conformés à leurs engagements de déploiement de fibre optique très haut débit. Les plafonds des sanctions sont fixés à :
  • 1 500 € par local non raccordable.
  • 450 000 € par zone arrière de points de mutualisation sans complétude de déploiement.

7) Diffusion par voie hertzienne des données horaires du temps local français (article 66)

Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales

• Ministère en charge des politiques du logement, de la ville et de l’aménagement des territoires
• Création : octobre 2018 (remaniement) : Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales ; 2017 : Cohésion des territoires
• Ministre de la Cohésion des territoires : Joël Giraud
• Ministre chargée de la ville : Nadia Hai
• Secrétaire d’État en charge de la transition numérique et des communications électroniques : Cédric O
• Contact : Agnès Callou, conseillère communication et presse
• Tél. : 01 40 81 21 22

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Catégorie : Etat et autorités publiques
Entité(s) affiliée(s) : Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT)

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Adresse du siège

20 avenue de Ségur
75007 Paris France

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Fiche n° 6221, créée le 09/01/2018 à 06:12 - MàJ le 30/05/2022 à 16:33

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